Quando l’Abitazione può considerarsi di Lusso? La Guida Definitiva!

Prima casa, i requisiti che escludono l’agevolazione su imposta di registro e ipocatastale. Tutto quello che devi sapere sui requisiti di lusso della tua abitazione!

Con la sentenza n. 21287 del 18 settembre 2013, la Corte di cassazione (sezione tributaria civile) ha precisato quali sono le caratteristiche dell’immobile che comportano l’esclusione dalle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, previste dall’articolo 1, parte I, della tariffa allegata al T.U. n. 131/1986.

La nota II-bis dell’art. 1 citato prevede l’aliquota ridotta al 3%, anziché al 7%, per l’imposta di registro sugli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e sugli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, a condizione che ricorrano alcune condizioni. Sempre per la prima casa, la norma citata prevede anche agevolazioni in materia di imposte ipocatastali, con l’applicazione dell’imposta ipotecaria nella misura fissa di 168 euro, anziché del 2%, e dell’imposta catastale in luogo dell’1%.

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ECCO QUALI SONO I REQUISITI DELLE ABITAZIONI DI LUSSO.

Per stabilire se un’abitazione sia di lusso e, quindi, sia esclusa dai benefici per l’acquisto della prima casa, occorre fare riferimento – precisa la Cassazione – ai requisiti fissati dal D.M. Lavori pubblici 2 agosto 1969.

1) le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati od approvati, a “ville”, “parco privato” ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come “di lusso” (art. 1).

2) Le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati od approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq., escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali (art. 2).

3) Le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 mc. e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 mc. v.p.p. per ogni 100 mq. di superficie asservita ai fabbricati (art. 3).

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4) Le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq. di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq (art. 4).

5) Le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed eventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta (art. 5).

6) Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) (art. 6).

7) Le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all’edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione (art. 7).

8) Anche se un’abitazione non ha almeno una delle caratteristiche di cui ai precedenti articoli da 1 a 7, essa è considerata di lusso se presenta oltre 4 caratteristiche tra quelle riportate nella tabella allegata al D.M. 2 agosto 1969 (art. 8).

OCCORRE PRESCINDERE DALLA “NON CALPESTABILITÀ” DI ALCUNI AMBIENTI.

In particolare, l’art. 6 del D.M. 2 agosto 1969 qualifica come abitazioni di lusso (escluse dal beneficio fiscale di cui al D.P.R. n. 131 del 1986, tariffa 1, art. 1, nota 2 bis), le unità immobiliari “aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)”. Questa disposizione secondo la Cassazione “va interpretata nel senso di dover escludere dal dato quantitativo globale della superficie dell’immobile indicata nell’atto di acquisto (in essa compresi, dunque, i muri perimetrali e quelli divisori) solo i predetti ambienti e non l’intera superficie non calpestabile”.

Secondo i giudici della suprema Corte, quindi, ai fini della qualificazione di un immobile come abitazione di lusso, la superficie utile complessiva va considerata prescindendo dalla ‘non calpestabilità’ di alcuni ambienti, per via per esempio di difetti di agibilità.

Sottotetti e seminterrati, quindi, vanno conteggiati nella superficie utile a determinare se l’abitazione può essere classificata come immobile di lusso. Lo ha spiegato la Corte di Cassazione con la sentenza 2010/2018.

Agevolazioni prima casa e immobili di lusso

L’acquisto della prima casa beneficia di un’agevolazione fiscale. Sono escluse dalle agevolazioni le abitazioni rientranti nelle categorie catastali A1, A8 o A9 (abitazioni di tipo signorile, ville e castelli).

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Agevolazioni prima casa e immobili di lusso, il caso

La Cassazione è intervenuta nel contenzioso tra l’Agenzia delle Entrate e il neo-proprietario di un’abitazione che aveva usufruito delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, la superficie dell’immobile superava i 240 metri quadri e quindi rientrava tra gli immobili di lusso. Per questo aveva chiesto al proprietario di pagare le imposte per intero.

Il proprietario sosteneva che il Fisco aveva erroneamente computato nella superficie utile anche il sottotetto e il seminterrato. Inizialmente le Commissioni tributarie, cui aveva fatto ricorso, gli avevano dato ragione perché i due ambienti erano privi dei requisiti previsti dal regolamento edilizio ai fini dell’abitabilità.

Sottotetti e seminterrati vanno calcolati nella superficie utile

La Cassazione ha ribaltato la situazione affermando che le previsioni del DM 2 agosto 1969 sono tassative. Questo significa che possono essere esclusi dal calcolo della superficie utile solo balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchine, mentre gli altri ambienti devono essere computati a prescindere dal requisito dell’abitabilità.

Non trovandosi nell’elenco contenuto nel decreto ministeriale, sottotetti e seminterrati contribuiscono ad aumentare la superficie utile alla classificazione dell’immobile.

Sulla base di questi motivi, trattandosi di un immobile di lusso, l’acquirente ha dovuto versare in misura intera le imposte di registro, ipotecarie e catastali.

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