Chi vive in un attico, in un superattico o in una villa può affermare di vivere in una casa di lusso? Non è detto. Esistono dei requisiti, fiscali e no, ben precisi che rendono un qualsiasi immobile di valore una casa di lusso a tutti gli effetti. Le caratteristiche di una casa luxury partono sicuramente dalla metratura, continuano con la presenza di ambienti prestigiosi come il terrazzo, il balcone e il giardino esterno fino ad arrivare agli optional tecnologici di ultima generazione.
Oltre alle caratteristiche stabilite da un decreto ministeriale del 1969 esistono anche delle regole di stile implicite. Sicuramente uno dei fattori di pregio è il quartiere dell’immobile: a Roma l’Esquilino e l’Eur o quelli milanesi di Brera e Moscova. Non da meno è la presenza di un giardino con il verde ben curato, magari con piscina annessa, o di un terrazzo panoramico con la vista sul centro storico della città.
Caratteristiche principali (fiscali)
A parole qualsiasi villa o appartamento in centro può diventare un immobile di lusso. Eppure, sulla carta, la questione cambia. Un decreto ministeriale stabilisce con molta precisione quali sono le caratteristiche che definiscono una casa di lusso. Lo stesso decreto prevede che una casa di lusso deve possedere almeno 4 caratteristiche tra quelle che si riportano di seguito.
- Superficie complessiva superiore ai 160mq esclusi balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchine;
- Terrazze scoperte e balconi che superano i 65mq;
- Ascensori e scale di servizio;
- Montacarichi e ascensori di servizio per meno di 4 piani;
- Scala principale di altezza media superiore ai 170 cm e lavorata con materiali pregiati;
- Altezza libera netta del piano superiore ai 3,30 metri;
- Porte d’ingresso in legno pregiato, intarsiato o lavorato con decorazioni pregiate;
- Almeno il 50 % degli infissi interni deve essere composto da materiali preziosi o materiali lavorati ad arte;
- Minimo il 50% del pavimento composto da materiali preziosi;
- Almeno il 30% delle pareti deve essere composto da materiali e lavori pregiati o rivestito di stoffe.
Quando una casa è di Lusso? Stratagemmi per ottenere comunque le agevolazioni fiscali
In primis si definiscono case di lusso quelle che, in base agli strumenti urbanistici, sono definite o costruite in aree definite appunto di lusso. Ulteriore caratteristica potrebbe essere quella di un area superiore a 3.000 mq., escluse le zone agricole, su cui è costruita una villa unifamiliare. Anche la presenza di una piscina (di almeno 80 mq) oppure di campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq possono decretare la lussuosità della tua abitazione.
Quando una casa di lusso si trova nei condomini o nei palazzi
Spesso gli annunci sui principali siti di compravendita immobiliare riportano impropriamente la dicitura abitazione o casa di lusso. In questo modo il possibile acquirente rischia di pagare il 9% a titolo di imposta di registro. Si capisce bene che su una casa del valore di 300 0 400 mila euro, pagare un’imposta di registro dell’1 o del 9% può fare la differenza.
Non esistono ovviamente solo le ville ma anche case o appartamenti inserite all’interno di palazzi, condomini, fabbricati con una cubatura superiore a 2 mila mc inseriti in aree, oppure appartamenti di superifice superiore a 240 mq. (esclusi sempre box, garage, posti auto, terrazzi, balconi e cantine). Riprendendo il testo normativo la decadenza delle agevolazioni pertanto opererebbe laddove la superficie utile complessiva sia superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).
Anche gli appartamenti costituiti da uno o più vani costituenti unico alloggio padronale di superficie superiore a 200 mq. (esclusi sempre box, garage, posti auto, terrazzi, balconi e cantine) e con pertinenze di aree superiori a sei volte l’area coperta.
Altre fattispecie più tecniche
Esistono tuttavia anche altre fattispecie la cui individuazione deve essere fatta con l’aiuto di un tecnico in quanto i parametri per definire se la casa è di lusso o meno deriva dal superamento di alcuni rapporti. Per esempio, se il costo del terreno coperto dalla casa e dalla pertinenza supera del 150% il costo della costruzione.
Novità: Con la sentenza 114/01/12 del 16 ottobre, la Commissione tributaria regionale di Trieste ha confermato che nonostante la mansarda non abbia ancora ricevuto i requisiti di abitabilità di cui al decreto del ministero della Sanità del 5 luglio 1975, nel computo dei metri quadrati necessari a individuare i requisiti per considerare un’abitazione come di lusso è necessario considerare la mansarda. Allo stesso modo è stata ritenuta superficie utile anche quella del piano seminterrato non abitabile.
Conseguenze delle agevolazioni fiscali per la tua casa di lusso
La circostanza che trattasi di abitazione di lusso e non di una comune abitazione fa escludere spesso a priori l’accesso a importanti benefici fiscali.
Parliamo per esempio delle agevolazioni fiscali prima casa che fanno letteralmente schizzare l’imposta di registro dal 2% al 9% sul valore catastale dell’immobile.
La nuova agevolazione sulla case date in comodato d’uso ai figli o ai genitori che fruiscono di una riduzione del 50% dell’IMU e della TASI.
Novità
L’art. 33 del decreto semplificazioni – decreto legislativo 21 novembre 2014, n. 175 − modifica i criteri per individuare le case di abitazione per le quali è possibile fruire dell’agevolazione “prima casa” ai fini dell’imposta sul valore aggiunto. In particolare, per effetto delle modifiche apportate dalla citata disposizione al numero 21) della Tabella A, parte II, allegata al d.P.R. n. 633 del 1972, l’aliquota IVA del 4 per cento si applica agli atti di trasferimento o di costituzione di diritti reali aventi a oggetto case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse dalle seguenti:
- A/1 – abitazioni di tipo signorile (non più “di lusso”)
- A/8 – abitazioni in ville;
- A/9 – castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici.
L’applicazione dell’agevolazione IVA “prima casa” è, dunque, vincolata alla categoria catastale dell’immobile, non assumendo più alcun rilievo, ai fini dell’individuazione delle case di abitazione oggetto dell’agevolazione, le caratteristiche previste dal decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, che contraddistinguono gli immobili “di lusso“.
Resta inteso che l’agevolazione IVA “prima casa” non trova applicazione in relazione ai trasferimenti di immobili non abitativi, quali quelli rientranti nella categoria catastale A/10 – uffici e studi privati.
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