Sapevi che la normativa prevede sei tipologie di interventi edilizi di complessità crescente? Ecco quali sono: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica.
Tipologie di interventi edilizi
Gli interventi edilizi sono classificati da 1 a 6 in ordine di “peso”, da quello più leggero al più intenso. Via via, aumenta l’impatto e l’entità dei lavori (tempi, costi e impiego di uomini e mezzi). Di conseguenza, aumentano anche relative ammende e pene in caso di contravvenzione alle norme.
A ciascuno di questi interventi (a esclusione della manutenzione ordinaria), corrisponde un titolo edilizio da dover richiedere al Comune: Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA), Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), Permesso di costruire (PdC).
Per poter accedere alle agevolazioni fiscali ecobonus, sismabonus, superbonus, bonus ristrutturazioni – occorre che l’intervento edilizio rientri nelle categorie 1, 2, 3 o 4, ovvero risultare di manutenzione ordinaria o straordinaria, restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia.
1. Manutenzione ordinaria
La manutenzione ordinaria riguarda le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
Rientrano in questa categoria tutte quelle opere classificate nel regime dell’attività edilizia libera, ovvero gli interventi che non necessitano di alcuna autorizzazione o comunicazione, né tantomeno di titolo abilitativo (CILA, SCIA, PdC), per poter essere realizzate. Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e le altre normative di settore, i seguenti interventi possono essere eseguiti liberamente:
· rifacimento, riparazione, tinteggiatura dell’intonaco interno ed esterno;
· riparazione, sostituzione, rinnovamento di serramenti e infissi, pluviali e grondaie, impianti (elettrico, a gas, idrosanitario o idraulico, termico);
· riparazione, rinnovamento, sostituzione del manto di copertura;
· interventi volti all‘eliminazione delle barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
· opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, di vasche di raccolta delle acque, di locali tombati;
· pannelli solari, fotovoltaici e generatore microeolico, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A di cui al DM 2 aprile 1968, n. 1444;
· movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola;
· opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e a essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni, previa comunicazione di avvio lavori all’amministrazione comunale.
2. Manutenzione straordinaria
Fanno parte degli interventi di manutenzione straordinaria tutte le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonchè per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico.
Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonchè del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.
Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati, necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia a oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.
3. Restauro e risanamento conservativo
Gli interventi di restauro e risanamento conservativo sono quell’insieme di opere aventi lo scopo di conservare e recuperare l’organismo edilizio assicurandone la funzionalità nel rispetto dei suoi caratteri tipologici, formali, strutturali, estetici e architettonici. Se compatibile con tali elementi e se conforme alle prescrizioni urbanistiche, è consentito anche il mutamento delle destinazioni d’uso dell’immobile.
Tali interventi comprendono:
· il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio;
· l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso;
· l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio.
4. Ristrutturazione edilizia
Rientrano in questa categoria gli interventi volti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi e impianti.
Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche.
Diversamente, nel caso di immobili sottoposti a tutela o ubicati nei Centri Storici (zona A) o in zone assimilabili, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.
Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.
5. Nuova costruzione
Sono considerati interventi di nuova costruzione quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite in precedenza.
In accordo all’art. 3 del Testo Unico, sono da considerarsi tali:
· costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati o l’ampliamento all’esterno della sagoma esistente;
· gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal comune;
· la realizzazione di infrastrutture e impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente del suolo inedificato;
· l’installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e ripetitori per i servizi di telecomunicazione;
· l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulotte, camper, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili;
· gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale;
· la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all’aperto ove comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato.
Gli interventi di nuova costruzione sono sempre soggetti a Permesso di Costruire nei seguenti casi:
· se disciplinati da piani attuativi comunque denominati, contenenti precise disposizioni planovolumetriche, tipologiche, formali e costruttive, possono essere realizzati tramite SCIA,
· se in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni planovolumetriche,in alternativa al PdC, essi possono essere realizzati tramite Segnalazione Certificata di Inizio Attività o SCIA.
Gli impianti di riscaldamento al servizio di edifici di nuova costruzione (il cui permesso di costruire, sia rilasciato dopo il 25 luglio 1991) devono essere progettati e realizzati in modo tale da consentire l’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore per ogni singola unità immobiliare.
6. Ristrutturazione urbanistica
Gli interventi di ristrutturazione urbanistica sono rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.
La trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio è subordinata al permesso di costruire. Nel caso in cui siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, gli interventi di ristrutturazione urbanistica possono essere realizzati, in alternativa al PdC, tramite SCIA.
